TR (Taxa Referencial) no financiamento imobiliário
TR, ou Taxa Referencial, é uma taxa divulgada pelo Banco Central (Lei 8.177/1991, art. 1º) que muda de valor ao longo do tempo. No financiamento imobiliário, ela aparece como indexador: a proposta traz a taxa de juros combinada mais a TR, algo como “X% ao ano + TR”.
Como a TR aparece na proposta
Numa proposta com TR, a taxa vem em duas partes. A primeira é a taxa de juros combinada no contrato. A segunda é a TR, cujo valor muda durante o prazo. Como ela entra no saldo e nas parcelas está escrito no contrato: ao comparar propostas, pergunte em cada uma qual é o indexador e como ele corrige o saldo e as parcelas.
Na parte fixa, confira também se o número é a taxa efetiva ou a nominal. O verbete da taxa nominal e da taxa efetiva mostra por que as duas podem ser diferentes no mesmo contrato. Confira também a garantia: o verbete da alienação fiduciária mostra o que a lei diz para o imóvel.
A TR fica fora do CET
A Resolução CMN 4.881/2020 diz que referenciais cujo valor muda durante o prazo da operação, “como taxas flutuantes ou índices de preços”, não são considerados no cálculo do CET e são informados no demonstrativo (art. 5º, incisos I e II). Na prática, o CET de um contrato com TR mostra a parte fixa e os custos, mas não o efeito da TR ao longo dos anos.
Isso pesa quando as propostas usam indexadores diferentes. Se uma é com TR e outra é prefixada ou corrigida por outro índice, a comparação só pelo CET fica incompleta. O verbete do CET mostra o que ele reúne.
A TR nos dados do Banco Central
No financiamento imobiliário de pessoa física, o Banco Central publica a taxa média de cada instituição por mês, em séries separadas. O Creditoscópio mostra as duas pós-fixadas referenciadas em TR: a de “taxas de mercado” e a de “taxas reguladas”. A documentação do Banco Central não define esses dois nomes e não informa se o número publicado já traz a variação da TR ou só a parte fixa dos juros.
Por isso o site não afirma nenhuma das duas coisas, não compara as duas séries entre si nem com outras modalidades e não faz conta em reais com essas taxas. Cada série tem a sua página, com a mediana do mês, as instituições com dado e o histórico: taxas de mercado, pós-fixado em TR e taxas reguladas, pós-fixado em TR.
Como fazer a conta com a sua proposta
A conta em reais de um financiamento com TR sai dos números da própria proposta: a taxa, a TR que você supõe para os próximos anos, os seguros e a tarifa. O simulador de financiamento imobiliário, indicado abaixo, faz essa conta em SAC e na Tabela Price e mostra a mediana de cada série do Banco Central à parte, fora da conta. Como o valor futuro da TR não é conhecido, o resultado muda com o valor que você supõe.
Onde ver o número e fazer a conta
As ferramentas rodam no seu navegador e nada do que você digita é enviado.
Para ler com calma
Outros termos
Juros compostos
Juros compostos são juros calculados sobre o saldo do período anterior, que já inclui os juros que vieram antes: é o juro sobre juro. Por isso uma taxa ao mês não vira taxa ao ano multiplicando por 12; a conta é elevar (1 + taxa mensal) a 12 e subtrair 1.
Taxa nominal e taxa efetiva
A taxa nominal é a que vem escrita num período diferente daquele em que os juros são de fato calculados, como "12% ao ano com capitalização mensal". A taxa efetiva é a que resulta depois de aplicar a capitalização: no exemplo, 1% a cada mês, que fecha o ano em 12,68%, e não em 12%.
Mediana das instituições
A mediana das instituições é o valor do meio da lista de taxas que o Banco Central publica, uma por instituição, para uma modalidade num mesmo período: metade das instituições com dados fica até esse valor e metade a partir dele. É um cálculo do Creditoscópio, em que cada instituição pesa igual, seja um banco grande ou uma financeira pequena.
Quartis (P25 e P75)
Os quartis dividem a lista de taxas das instituições em quatro partes com o mesmo número de instituições. O P25 é o valor abaixo do qual ficam 25% das instituições com dados, e o P75, o valor abaixo do qual ficam 75%; entre os dois está a faixa do meio, com metade das instituições.
Referência publicada
Referência publicada é a taxa média que o Banco Central divulga para as operações de uma instituição numa modalidade e num período: a média das taxas dos contratos fechados naquela janela, ponderada pelo valor contratado. Não é oferta, não é a taxa do seu contrato e não é o CET.
Janela de cinco dias úteis
A janela de cinco dias úteis é o período em que o Banco Central apura a taxa de cada instituição: a taxa publicada é a média das operações contratadas nesses cinco dias úteis. Cada número do Creditoscópio vem com as datas de início e de fim da janela.
CET
CET, ou Custo Efetivo Total, é a taxa anual que representa, de forma consolidada, os encargos e as despesas de uma operação de crédito (Resolução CMN 4.881/2020, art. 2º). Ele soma aos juros as tarifas, os tributos, os seguros e as outras despesas vinculadas ao contrato (art. 3º), e por isso costuma ficar acima da taxa de juros anunciada.
Rotativo do cartão
O rotativo do cartão é o crédito que financia o saldo da fatura que não foi pago por inteiro no vencimento. Pela norma, esse saldo só pode ficar no rotativo até o vencimento da fatura seguinte (Resolução CMN 4.549/2017, art. 1º).
Parcelamento da fatura
O parcelamento da fatura é a linha de crédito que divide em parcelas o saldo do cartão que ficou em aberto. Pela norma, ele vem depois do rotativo: o saldo só fica no rotativo até o vencimento da fatura seguinte (Resolução CMN 4.549/2017, art. 1º), e o restante pode ser financiado numa linha de pagamento parcelado, em condições mais vantajosas para o cliente (art. 2º).
Cheque especial
Cheque especial é um limite de crédito ligado à conta corrente: para a norma, é "a concessão de limite de crédito rotativo vinculado a conta de depósitos à vista" (Resolução CMN 4.765/2019, art. 1º, parágrafo único). Os juros sobre o valor utilizado estão limitados a, no máximo, 8% ao mês (art. 3º).
Consignado
Crédito consignado é o empréstimo cuja parcela é descontada direto do benefício ou da remuneração de quem toma o crédito, o que funciona como garantia do pagamento. O Banco Central publica três modalidades com esse nome: consignado INSS, consignado público e consignado privado.
Margem consignável
Margem consignável é a parte da renda que pode ser comprometida com parcelas descontadas direto do benefício ou da folha. Para aposentados e pensionistas do INSS, a lei limita os descontos a 45% do valor do benefício, dos quais 35% vão para empréstimos, financiamentos e arrendamentos (Lei 10.820/2003, art. 6º, § 5º).
Portabilidade de crédito
Portabilidade de crédito é a transferência da sua dívida para outra instituição, a seu pedido. A instituição atual é obrigada a garantir a transferência quando você solicita, desde que a nova receba a dívida e transfira o dinheiro para quitá-la (Resolução CMN 5.057/2022, arts. 2º, inciso I, e 3º).
Tabela Price e SAC
Tabela Price e SAC são dois jeitos de dividir um financiamento em parcelas. Na Price, a parcela é fixa do primeiro ao último mês; no SAC (Sistema de Amortização Constante), a parte que abate a dívida é a mesma todo mês e os juros caem junto com o saldo, então a parcela começa maior e vai diminuindo.
Quitação antecipada
Quitação antecipada é pagar um empréstimo, no todo ou em parte, antes do prazo. O Código de Defesa do Consumidor assegura a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos (Lei 8.078/1990, art. 52, § 2º).
Espectro
Espectro é o nome do estudo que o Creditoscópio Pro entrega sob encomenda: a faixa inteira de taxas de juros de uma modalidade, da mais baixa à mais alta, e onde cada instituição está nela, mês a mês, com os dados do Banco Central. Como a luz decomposta em faixas, ele mostra a distribuição inteira em vez de um único número.
Selic
A Selic é a taxa de juros da política monetária do Banco Central. Há mais de uma série com esse nome: a meta, definida pelo Copom em % ao ano (série 432 do SGS), e a Selic acumulada no mês, anualizada, também em % ao ano (série 4189), que as páginas de modalidade do Creditoscópio mostram como contexto.
Alienação fiduciária
Alienação fiduciária é uma forma de garantia do crédito: quem financia transfere à instituição a propriedade do bem “com o escopo de garantia”, e essa propriedade é resolúvel, ou seja, se desfaz quando a dívida e os encargos são pagos. No imóvel, a regra está na Lei 9.514/1997 (art. 22 e art. 25).
Registrato
Registrato é o sistema do Banco Central em que a pessoa consulta, de graça, relatórios com as informações que os bancos e as outras instituições do sistema financeiro compartilham com o Banco Central sobre ela. O relatório de Empréstimos e Financiamentos (SCR) mostra as dívidas registradas em seu nome, em dia ou em atraso.
Carência
Carência é o tempo, no começo do contrato, em que você ainda não paga as parcelas. Os juros continuam correndo nesse período, e a conta muda conforme o que acontece com eles: se você paga só os juros nesses meses ou se eles são somados ao saldo da dívida.
Inadimplência
Inadimplência, nas séries do Banco Central, é o percentual da carteira de crédito com pelo menos uma parcela em atraso há mais de 90 dias. É uma fração da carteira do sistema financeiro inteiro, e não a parte das pessoas que atrasaram uma conta: as séries não contam pessoas, cartões nem contratos.
IOF
IOF é o imposto federal sobre operações de crédito. Quem paga é o tomador do crédito (Decreto 6.306/2007, art. 4º), e a instituição financeira é a responsável por recolher o imposto ao Tesouro (art. 5º). Ele vem somado aos juros, e por isso o custo de um crédito não é só a taxa de juros.