Para comparar propostas de financiamento imobiliário, ponha lado a lado sete pontos: a taxa efetiva de juros e o indexador (a TR, por exemplo), o CET, o sistema de amortização (Price ou SAC), o prazo, o valor financiado depois da entrada, as regras de quitação antecipada e a garantia. A norma ajuda: antes de assinar, a instituição tem de informar o CET e apresentar o demonstrativo do cálculo (Resolução CMN 4.881/2020, art. 7º), e o contrato tem de trazer a taxa efetiva mensal e anual, o índice pactuado, tarifas, tributos e o CET (Resolução CMN 5.004/2022, art. 3º). A taxa que o Banco Central publica por instituição ajuda a situar, mas não é oferta individual.
Se você está com duas ou três simulações abertas e cada uma destaca um número diferente, este texto é para você. Um financiamento de imóvel pode durar décadas, e uma diferença pequena na proposta vira muito dinheiro no fim. Vamos item por item.
O que a instituição tem de mostrar
Antes de comparar, vale saber o que você pode pedir. Três normas dizem o que tem de estar no papel:
- Antes de contratar: a instituição deve informar o CET e apresentar o demonstrativo de cálculo (Resolução CMN 4.881/2020, art. 7º). O demonstrativo traz, em reais, cada componente do que você recebe e paga, com o percentual de cada um sobre o valor total devido (art. 7º, § 1º).
- Informação prévia ao consumidor: o Código de Defesa do Consumidor manda informar, “prévia e adequadamente”, entre outros pontos, a taxa efetiva anual de juros, os juros de mora, os acréscimos legais, o número e a periodicidade das prestações e a soma total a pagar, com e sem financiamento (Lei 8.078/1990, art. 52, incisos I a V).
- No contrato: a taxa efetiva mensal e anual dos juros, o índice de preços ou a base de remuneração, se houver, os tributos, as tarifas e demais despesas com os valores, o CET e os critérios de cobrança em caso de atraso (Resolução CMN 5.004/2022, art. 3º, incisos I a VI).
Ou seja: se uma proposta mostra só a parcela, você pode pedir o resto. É com esses números que a comparação fica justa.
1. A taxa de juros e a TR
Numa proposta com TR, a taxa vem em duas partes, algo como “X% ao ano + TR”. A primeira é a taxa de juros combinada. A segunda é a TR (Taxa Referencial), uma taxa divulgada pelo Banco Central (Lei 8.177/1991, art. 1º), que muda de valor ao longo do tempo.
Na parte fixa, confira se você está olhando a taxa efetiva ou a nominal. A efetiva é a que de fato rende sobre a dívida, com juros sobre juros; a nominal é só uma forma de escrever a taxa. Elas podem ser diferentes no mesmo contrato: 1% ao mês, por exemplo, equivale a 12,68% ao ano efetivos, e não a 12%. O post sobre taxa nominal e taxa efetiva explica a conta, e o conversor de taxas faz a conversão para você.
Agora o ponto que mais confunde: a TR não entra no CET. A Resolução CMN 4.881/2020 diz que referenciais cujo valor muda durante o prazo da operação, “como taxas flutuantes ou índices de preços”, não devem ser considerados no cálculo do CET e devem ser informados no demonstrativo (art. 5º, incisos I e II). Na prática, o CET de um contrato com TR mostra a parte fixa e os custos, mas não o efeito da TR ao longo dos anos.
Isso pesa quando as propostas usam indexadores diferentes. Se uma é com TR e outra é prefixada ou corrigida por outro índice, o CET da proposta indexada deixa de fora a variação do índice, e a comparação só pelo CET fica incompleta. Pergunte, em cada proposta, qual é o indexador e como ele corrige o saldo e as parcelas.
2. O CET, com os seguros e as tarifas
O CET (custo efetivo total) é uma taxa que junta, num número só, os encargos e as despesas da operação (Resolução CMN 4.881/2020, art. 2º). Entram amortizações, juros, tarifas, tributos, seguros e outras despesas vinculadas à operação, mesmo as que não estão embutidas no valor financiado (art. 3º). Ele é expresso como taxa ao ano, com duas casas decimais (art. 4º, parágrafo único).
Por isso, entre duas propostas com o mesmo indexador, o CET costuma dizer mais que a taxa de juros sozinha: uma taxa menor com seguro ou tarifa maior pode custar mais no total. Abra o demonstrativo e veja o que compõe cada CET. O post o que é CET mostra a conta, e o post sobre o que a norma obriga a informar detalha o demonstrativo.
3. Price ou SAC
O sistema de amortização é a regra que divide cada parcela entre juros e pagamento da dívida. Na tabela Price a parcela é fixa. No SAC (sistema de amortização constante), a dívida cai a mesma quantia todo mês e a parcela começa maior e vai diminuindo. Com a mesma taxa e o mesmo prazo, o SAC paga menos juros no total, porque devolve o dinheiro mais cedo.
Veja a conta num exemplo fictício: R$ 200.000,00 financiados a 1% ao mês, uma taxa redonda escolhida só para a conta, sem relação com os dados do Banco Central. A conta não inclui a TR, seguros, tarifas nem IOF, então não é o valor de nenhum contrato.
| Exemplo fictício | Price, 360 meses | SAC, 360 meses | Price, 240 meses | SAC, 240 meses |
|---|---|---|---|---|
| Primeira parcela | R$ 2.057,23 | R$ 2.555,56 | R$ 2.202,17 | R$ 2.833,33 |
| Última parcela | R$ 2.057,23 | R$ 561,11 | R$ 2.202,17 | R$ 841,67 |
| Juros no total | R$ 540.601,07 | R$ 361.000,00 | R$ 328.521,34 | R$ 241.000,00 |
| Total pago | R$ 740.601,07 | R$ 561.000,00 | R$ 528.521,34 | R$ 441.000,00 |
Em 30 anos, a diferença de juros entre os dois sistemas chega a R$ 179.601,07 no exemplo. Em troca, a primeira parcela do SAC é R$ 498,33 maior que a da Price, e ela só fica abaixo da parcela fixa a partir da 91ª parcela. Por isso a pergunta não é só “qual paga menos juros”, mas também “qual parcela cabe no começo”.
Um cuidado: uma instituição pode oferecer taxas diferentes para Price e para SAC. Compare o CET de cada opção, não só o sistema. O post Tabela Price ou SAC explica a mecânica, e a ferramenta Price ou SAC refaz a conta com a taxa da sua proposta (ela trabalha com taxa fixa e não calcula a correção pelo indexador).
4. O prazo
Prazo maior deixa a parcela menor, mas os juros correm por mais tempo. Na mesma tabela, com a mesma taxa fictícia, passar de 20 para 30 anos baixa a parcela da Price em R$ 144,95 e soma R$ 212.079,73 de juros. No SAC, os 10 anos a mais somam R$ 120.000,00 de juros.
Ao comparar propostas, confira se o prazo é o mesmo. Uma parcela mais baixa pode ser só um prazo mais longo, e não uma taxa menor.
5. A entrada e o valor financiado
Com a mesma taxa e o mesmo prazo, os juros andam junto com o valor financiado. No exemplo fictício, se uma entrada R$ 40.000,00 maior faz o financiamento cair de R$ 200.000,00 para R$ 160.000,00 (80% do valor), os juros do SAC em 30 anos caem de R$ 361.000,00 para R$ 288.800,00, também 80%: R$ 72.200,00 a menos.
Na comparação, isso importa de dois jeitos. Primeiro, veja se as propostas financiam o mesmo valor; se uma pede mais entrada, a parcela menor pode vir daí. Segundo, confira se tarifas ou despesas foram somadas ao valor financiado, porque aí elas também pagam juros. O demonstrativo do CET mostra isso (Resolução CMN 4.881/2020, art. 7º, § 1º).
6. Quitação antecipada e amortização extra
Se sobrar dinheiro no meio do caminho, dá para adiantar parte da dívida. O Código de Defesa do Consumidor assegura ao consumidor a liquidação antecipada do débito, “total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos” (Lei 8.078/1990, art. 52, § 2º).
- Sem tarifa pela quitação: é vedada a cobrança de tarifa em razão de liquidação antecipada em contratos de crédito com pessoas físicas firmados a partir da vigência da resolução, em dezembro de 2007 (Resolução CMN 3.516/2007, art. 1º).
- Informação e meios: a instituição deve disponibilizar, de forma tempestiva, as informações e os meios para a liquidação antecipada, total ou parcial (Resolução CMN 5.004/2022, art. 6º).
- Como o valor é calculado: a regra que manda usar a taxa do contrato para trazer as parcelas a valor presente vale para contratos com taxa prefixada (Resolução CMN 5.004/2022, art. 7º). Num contrato com TR, que não é prefixado, esse artigo não se aplica pelo próprio texto; pergunte na proposta como a instituição calcula o valor da quitação e da amortização extra.
- Depois de assinar: a instituição deve fornecer o Documento Descritivo do Crédito, com o saldo devedor atualizado, a evolução do saldo, a taxa anual nominal e efetiva e o sistema de pagamento, entre outros itens (Resolução CMN 5.004/2022, art. 4º). Ele fica disponível de forma contínua nos canais eletrônicos (art. 4º, § 2º).
O post sobre quitar empréstimo antes mostra a conta da redução de juros, e a calculadora de antecipar parcelas faz a estimativa com uma taxa fixa (sem a correção pela TR).
7. A garantia
Veja na proposta qual é a garantia. Se for alienação fiduciária, você transfere à instituição a propriedade do imóvel “com o escopo de garantia”, e essa propriedade é resolúvel (Lei 9.514/1997, art. 22): ela se desfaz quando a dívida e os encargos são pagos (art. 25). Depois de liquidar a dívida, a instituição tem 30 dias para fornecer o termo de quitação (art. 25, § 1º, na redação da Lei 14.711/2023).
A mesma lei prevê que, com a dívida vencida e não paga e o devedor constituído em mora, a propriedade é consolidada em nome da instituição, pelo procedimento do art. 26. Não precisa assustar: é só mais um motivo para conferir se a parcela cabe com folga no orçamento, inclusive a primeira, que no SAC é a maior.
Onde entra o dado do Banco Central
Para o financiamento imobiliário de pessoa física, o Banco Central publica uma taxa média por mês e por instituição, em séries separadas. O Creditoscópio mostra duas delas, as pós-fixadas referenciadas em TR, cada uma na sua página. A documentação do Banco Central não define o que são “taxas de mercado” e “taxas reguladas” nem informa o que a taxa das séries pós-fixadas inclui do indexador. Por isso este texto não afirma o que os nomes significam, não compara as duas séries entre si nem com outras modalidades e não faz conta em reais com elas.
A taxa publicada também não é a taxa de um contrato, não é o CET e não é oferta individual. Ela serve para situar em que faixa ficaram as médias das instituições em um mês. A comparação direta com a sua proposta não é segura, porque não se sabe se o número publicado corresponde só à parte fixa da taxa ou também à TR. As medianas abaixo pesam cada instituição igual e vêm de poucas instituições, então a entrada ou a saída de uma só pode mover o número.
Série “taxas de mercado”, pós-fixado em TR
No período de 01/09/2026 a 30/09/2026, a mediana das instituições com dados disponíveis na série “Financiamento imobiliário com taxas de mercado – Pós-fixado referenciado em TR” (código 903201, pessoa física) foi de 0,94% ao mês, com 12 instituições. A menor taxa média publicada foi de 0,75% e a maior, de 1,13% ao mês. Fonte: Banco Central; mediana calculada pelo Creditoscópio.
Quais instituições têm taxa publicada nesta série? A página mostra a referência média de cada uma no mês, a posição na distribuição e a evolução da mediana desde 2012.
Série “taxas reguladas”, pós-fixado em TR
No período de 01/09/2026 a 30/09/2026, a mediana das instituições com dados disponíveis na série “Financiamento imobiliário com taxas reguladas – Pós-fixado referenciado em TR” (código 905201, pessoa física) foi de 0,84% ao mês, com 13 instituições. A menor taxa média publicada foi de 0,64% e a maior, de 0,94% ao mês. Fonte: Banco Central; mediana calculada pelo Creditoscópio.
Quais instituições têm taxa publicada nesta série? A página mostra a referência média de cada uma no mês, a posição na distribuição e a evolução da mediana desde 2012.
O post Juros do financiamento imobiliário (TR): o que o BC publica detalha as duas séries, com quartis e os últimos 12 meses de cada uma.
Resumo para levar à conversa com a instituição
- Taxa efetiva ao ano da parte fixa, e qual é o indexador.
- CET e o demonstrativo, com seguros, tarifas e tributos item por item.
- Price ou SAC, e se a taxa muda conforme o sistema.
- Prazo e valor financiado iguais entre as propostas, para a comparação ser justa.
- Como é calculada a quitação ou a amortização extra.
- Qual é a garantia e o que o contrato prevê em caso de atraso.
Com isso em mãos, faça a conta com os números da sua proposta. A decisão depende da sua renda, do seu prazo e do que cabe no seu mês.
Perguntas frequentes
O CET de um financiamento com TR inclui a TR?
Não. Referenciais cujo valor muda ao longo do prazo, como taxas flutuantes ou índices de preços, não entram no cálculo do CET e devem ser informados no demonstrativo (Resolução CMN 4.881/2020, art. 5º).
Price ou SAC: qual paga menos juros no financiamento de imóvel?
Com a mesma taxa e o mesmo prazo, o SAC. No exemplo fictício de R$ 200.000,00 a 1% ao mês em 360 meses, sem TR nem seguros, os juros somam R$ 540.601,07 na Price e R$ 361.000,00 no SAC. Em troca, a primeira parcela do SAC é maior.
Posso quitar o financiamento imobiliário antes do prazo?
O Código de Defesa do Consumidor assegura a liquidação antecipada, total ou parcial, com redução proporcional dos juros e demais acréscimos (Lei 8.078/1990, art. 52, § 2º), e a cobrança de tarifa pela liquidação antecipada é vedada em contratos com pessoas físicas firmados a partir da vigência da resolução, em dezembro de 2007 (Resolução CMN 3.516/2007, art. 1º). Como o valor é calculado num contrato com TR, pergunte à instituição.
A taxa do Banco Central é a que vou receber na proposta?
Não. É uma média mensal publicada por instituição, não oferta individual. A taxa que vale para você é a da sua proposta, e a documentação do Banco Central não informa se o número publicado inclui a TR.
O que são “taxas de mercado” e “taxas reguladas”?
São os nomes de duas séries do Banco Central. A documentação do serviço de dados não define nenhum dos dois, e por isso o Creditoscópio não afirma o que significam nem que contratos entram em cada série.
Fontes
- Conselho Monetário Nacional (texto no site do Banco Central), Resolução CMN nº 4.881, de 23 de dezembro de 2020, arts. 2º, 3º, 4º (parágrafo único), 5º e 7º; texto integral lido em 20/10/2026, ficha no sistema de normativos: não revogada, sem atualizações.
- Conselho Monetário Nacional (texto no site do Banco Central), Resolução CMN nº 5.004, de 24 de março de 2022, arts. 3º, 4º, 6º e 7º; texto integral lido em 20/10/2026, não revogada (única alteração: Resolução CMN 5.112/2023, art. 4º, §§ 3º a 5º).
- Conselho Monetário Nacional (texto no site do Banco Central), Resolução CMN nº 3.516, de 6 de dezembro de 2007, art. 1º (arts. 2º e 3º revogados pela Resolução CMN 5.004/2022); lida em 20/10/2026.
- Presidência da República, Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), texto compilado, art. 52, caput e § 2º.
- Presidência da República, Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, art. 22, caput, e art. 26, caput, na redação da Lei 14.711/2023, e art. 25, caput (redação original) e § 1º (redação da Lei 14.711/2023).
- Presidência da República, Lei nº 8.177, de 1º de março de 1991, art. 1º (Taxa Referencial).
- Banco Central do Brasil, Taxas de juros de operações de crédito por instituição financeira, médias mensais: financiamento imobiliário com taxas de mercado, pós-fixado referenciado em TR (código 903201), e com taxas reguladas, pós-fixado referenciado em TR (código 905201), pessoa física, período de 01/09/2026 a 30/09/2026; medianas calculadas pelo Creditoscópio.
- Creditoscópio, Metodologia: o que o número publicado significa e os limites da mediana.
- Contas de exemplo: funções de parcela (Price), SAC e conversão de taxa do Creditoscópio, as mesmas das calculadoras (juros compostos, parcelas mensais, sem TR, seguros, tarifas nem IOF).